Все, что надо знать про апартаменты, прежде чем заняться этим бизнесом
Покупка квартиры пока остается более привычным способом вложения средств. Апартаменты обещают больше доходности, однако, будучи относительно новым явлением на рынке недвижимости, вызывают вопросы у начинающих инвесторов. За ответами на них мы обратились к эксперту — Карине Шальновой, директору RBI PM (входит в Группу RBI).
На рынке много апартаментов — как выбрать?
Есть ряд пунктов, по которым можно оценить апарт-отель и то, насколько перспективной инвестицией является покупка в нем недвижимости.

  • Во-первых, надежный девелопер с хорошей репутацией.
  • Во-вторых, правильное расположение: рядом с метро, недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой.
  • В-третьих, наличие своей управляющей компании.
  • В-четвертых, различный метраж номеров — это обеспечит интерес различных категорий арендаторов.
  • В-пятых, качество строительства и отделки: материалы должны быть износостойкими, технологии — современными.
Всем этим ключевым параметрам соответствует, например, проект STUDIO MOSKOVSKY от Группы RBI, который строится недалеко от станции метро «Фрунзенская» в Московском районе — то есть буквально в 10 минутах на общественном транспорте от центра города
Сразу нет всей суммы — можно ли взять ипотеку?
Безусловно, можно. Тогда сумма первого взноса и составит стартовый капитал вашего бизнеса. Порог вхождения — стоимость одного апартамента.
Отель и апарт-отель — есть ли разница для инвестора?
Доходность отеля значительно ниже, чем у апартаментов, она составляет 3-4% годовых. Тогда как в апарт-отеле доходность может достигать 12% при условии удачной локации. За счет чего? Рассмотрим на примере STUDIO MOSKOVSKY.
— Так как мы ориентированы на среднесрочное и долгосрочное проживание, а не на посуточную аренду, то у нас значительно меньше затраты на обеспечение функционирования отеля, меньше количество необходимого персонала: горничных, охраны и т.д. И даже меньше комплектующих на заезд каждого гостя, так как заезды происходят реже, — поясняет Карина Шальнова.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Зачем апартаментам «звезды»?
Этого требует закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Тем, кто не пройдет классификацию, нельзя вести гостиничную деятельность.

Требования к «звездам» касаются эргономичности номеров, качества и износостойкости мебели и оборудования, инфраструктуры, инженерии, отделки холлов, а главное — уровня сервисов. Еще одно важное требование: чтобы логистические потоки персонала и гостей отеля не пересекались.

Комиссия по классификации приезжает в гостиницу после того, как полностью оборудованы все номера, укомплектован штат — все сотрудники должны иметь профильное гостиничное образование. Члены комиссии размещаются в гостинице на 1-2 ночи и оценивают комфортность размещения, сервис и остальные параметры.

Факторов так много, что лучше их учесть изначально, еще на стадии проектирования здания и создания концепции любого гостиничного объекта, в том числе апарт-отеля. Поэтому важно, что STUDIO MOSKOVSKY создавался уже с учетом требований современной классификации — это фактически гарантия того, что он получит три «звезды».
Как лучше сдавать апартаменты: посуточно или надолго?
Конечно, посуточная аренда приносит больше дохода. Но и затраты на амортизацию номера будут выше. Весьма вероятно, что уже после первого года эксплуатации потребуется реновация номера: ремонт мебели, замена части сантехнического оборудования и т. п.

При сдаче в аренду на долгий срок и концепции, согласно которой планируется размещать корпоративных клиентов, бизнес-туристов, студентов, проходящих курсы бизнес-образования, в апарт-отеле изначально селятся более социально ответственные лица. И какой-то ремонт потребуется не раньше, чем через два года, причем сделан он будет силами управляющей компании.
Кто захочет жить в апартаментах?
В апартаментах размещаются все, но в первую очередь — бизнес-туристы. Сотрудники компаний могут приезжать в Петербург для участия в конгрессах, выставках, других крупных мероприятиях, которые длятся несколько дней. В этом случае речь идет о краткосрочной аренде.

Еще одна категория — сотрудники, переезжающие в новый город для работы на несколько месяцев или навсегда, в том числе — вместе с семьей. В STUDIO MOSKOVSKY сервисы и номера рассчитаны и на пребывание в течение долгого периода. Апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи — даже с детьми.
— Как показывает наша практика, часто клиентами апарт-отелей являются люди, которые, например, ждут окончания строительства их собственной квартиры, — рассказывает Карина Шальнова. — Но, конечно, какая бы ни была наша «целевая аудитория», мы рады любому гостю.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Почему компании не снять сотруднику квартиру?
Для корпоративных клиентов взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, — более цивилизованная модель, чем общение с частными лицами, сдающими в аренду отдельные апартаменты или квартиры. Она предусматривает наличие всех закрывающих документов, планирование средств, а также в возможность размещения своих сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом.
Главный вопрос: как находить арендаторов?
Если заключить договор с управляющей компанией, поиск арендаторов — как и все другие мероприятия для эффективной сдачи в аренду — она берет на себя. Это маркетинговые и рекламные расходы, создание сайта для бронирования и т.д. Например, в STUDIO MOSKOVSKY за это отвечает УК RBI PM.
— Очевидно, что бюджет управляющей компании на продвижение отеля и повышение его узнаваемости на рынке значительно выше бюджета на продвижение одного номера, — подчеркивает Карина Шальнова. — Также имеет значение бренд Группы RBI при выборе корпоративным клиентом места размещения для своих сотрудников.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
А кто ответит за сломанную мебель или испорченные обои?
Заселяясь, арендатор подписывает договор с управляющей компанией. В нем прописано в том числе взыскание при причинении ущерба. Если аренда долгосрочная или среднесрочная, то договор включает полную опись имущества вплоть до чайных ложек, а перед заселением берется обеспечительный платеж. Если же что-то произойдет, то все компенсирует гость — и, опять же, этот вопрос решает управляющая компания. Это удобно, т. к. сотрудники УК всегда находятся в апарт-отеле, знают гостей, видят их поведение, могут проверить состояние номера. А при самостоятельной сдаче в аренду у собственника возможностей уследить за всем гораздо меньше.
Но ведь и собственник что-то контролирует?
Управляющая компания, конечно, отчитывается перед собственником. Но в эпоху цифровизации хочется получать информацию в режиме реального времени.
— Мы внедряем специальный онлайн-сервис, который позволяет инвестору контролировать загрузку и доходность своих апартаментов, — рассказывает Карина Шальнова. — Стыковка с системой 1С позволяет оперативно выгружать отчеты в личный кабинет собственника. В нем же инвестор может отследить показатели ADR (средняя цена номера), RevPAR (доступный номер в день). Насколько я знаю, мы будем первой управляющей компанией, предоставляющей эти данные в таком режиме.
Карина Шальнова,
директор RBI PM
(входит в Группу RBI)
Сколько я буду зарабатывать в месяц?
Апартаменты выгоднее, чем депозиты в банке: ставка по вкладам в настоящий момент не более 5% годовых, а у STUDIO MOSKOVSKY, например, доход составит около 9% в год.

Ежемесячная выплата зависит от программы. Например, по программе «Всё включено» управляющей компании идет 20% дохода, инвестору — 80%. Если, например, номер категории Superior сдается за 50 тыс. рублей в месяц, доход инвестора составит 40 тыс.
А мне самому здесь жить можно?
Конечно, можно и жить самому, и самостоятельно сдавать номер в аренду. Но если уже есть заключенный договор с управляющей компанией, его надо обязательно расторгнуть. Впрочем, если потом передумаете жить в своем номере, сможете точно так же снова заключить новый договор. Важно, что в договоре собственника с управляющей компанией есть условие, согласно которому он должен предупредить о своем намерении заранее — за 60 дней. Если же у компании заключен договор с арендатором на более долгий срок, собственник может получить для проживания другой, аналогичный номер.
Материал подготовлен специально для Группы RBI
* Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY — застройщик ООО «Курдонер», проектная декларация на сайте

Автор текста: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены пресс-службой компании Группа RBI
Дизайнер: Екатерина Елизарова