В капусте нашли

Компания «ЛенРусСтрой» построила на границе Петербурга и Ленобласти два жилых района — Горелово и Новое Горелово, в общей сложности на 20 тысяч жителей. А начиналось все 20 лет назад с одного дома, построенного буквально в поле, где раньше росла капуста. За это время «ЛенРусСтрой» значительно «вырос» и, взяв многое из строительного «детства» и «юности», сейчас уже строит «по-взрослому».

Вместе с основателем и владельцем компании «ЛенРусСтрой» Леонидом Кваснюком и директором по строительству Алексеем Булдиным мы проехали от первого до последнего дома компании в Горелово и Новом Горелово, которые в ближайшее время объединит проспект 75-летия Победы.

В Горелово же захотелось построить целый микрорайон. Его Леонид Кваснюк живо себе представил, расставив спичечные коробки на бумаге. Земля тогда принадлежала совхозу «Предпортовый», и чтобы получить ее, пришлось постараться: достроить дом, начатый и не достроенный другими.

Этот первый дом в Горелово «ЛенРусСтрой» завершил в 2004 году. Среди всего поселка он выделяется… непримечательностью. Стандартная 137-я серия, стандартные панели Гатчинского ДСК, стандартные швы, благодаря которым панельные дома пользовались не лучшей славой.

Времена были непростые — иногда просто не было еды. Леонид Кваснюк рассказал, как ему пришлось взять участок земли и засадить картошкой, чтобы накормить рабочих и сотрудников компании.

В итоге дом был сдан. Итогом стал взаимовыгодный обмен: работники совхоза получили квартиры, а «ЛенРусСтрой» — землю, на которой развернулось масштабное строительство. А потом и сам совхоз стал частью компании. Он и поныне здравствует: поставляет молоко, а еще капусту, картошку и другие овощи.

Следующий дом, рядом с первым, строили уже из панели Киришского ДСК с отделкой фасадов под кирпич. Но все такой же стандартной. Фундамент залили в 2004-м, а заселили в 2006-2007 годах.

Первые дома «ЛенРусСтроя» мало выделялись из общей застройки того времени. Да в этом и необходимости тогда еще не было. Рынок жилья только начинал формироваться, и квартиры разлетались как горячие пирожки. Но уже очень скоро все стало меняться в положительную для всех сторону.

«Это уже были зрелые решения, управляемые с точки зрения планирования участков, квартирографии. Если сначала мы брали серию, которая была утверждена еще в советское время госпланом, то на новом этапе уже сами диктовали условия и выбирали то, что хотели бы видеть в наших домах покупатели», — пояснил Алексей Булдин.

Застройка стала более плотной, появился торговый комплекс, два детских сада: один отдельно стоящий на 140 мест, второй — встроенно-пристроенный на 80. Оба садика выкуплены городом.

Панельными домами дело не ограничилось: начались эксперименты со строительными технологиями. Так, в 2012 году «ЛенРусСтрой» построил в Горелово первый монолитный дом с навесным алюминиевым остеклением лоджий. Это было связано как с желанием попробовать что-то новое, так и с конфигурацией небольшого участка, не позволявшей поставить полноценную секцию из панели. В этой части Горелово уже и детские площадки другие — их оформлением и проектированием занимался застройщик и сразу, а не муниципалы после сдачи дома в эксплуатацию.

Еще один дом рядом — еще один эксперимент: полностью поменяли конструктив, использовав сборно-монолитный каркас, сделали навесной фасад с отделкой из керамогранита.

«Но в итоге все наши эксперименты вернулись к панели», — резюмировал Алексей Булдин. Но это была уже совсем другая панель, другие дома и даже другой регион: специально под новую застройку в Ленобласти был создан микрорайон Новогорелово.

«Земля не рождается. Не успел — закончилась», — рассказал Леонид Кваснюк о том, как он решил из Горелово перейти в Новое Горелово.

Новый населенный пункт Новогорелово получил свое имя 1 марта 2011 года. А 13 февраля 2013 года рядом с пересечением Таллинского и Волхонского шоссе губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко и Леонид Кваснюк торжественно открыли стелу, положившую начало строительству нового поселка. Сейчас через дорогу от нее уже выросли новые кварталы, а в непосредственной близости — школа, строительство которой завершилось в декабре 2020 года. И уже в сентябре 2021 году она сможет принять первых учеников.

Первый дом проектировали в 2014 году, на стройплощадку вышли в 2015. Параллельно началось строительство дорог, инженерных сетей, оплата договоров инженерного присоединения.

«Мы думали, что создадим пилотный проект, отработаем планировки и по этому проекту будем штамповать дома, но уже после первого дома поняли, что в сегодняшних условиях это невозможно, — рассказал Алексей Булдин. — ДСК должны быть гибкими, оборудование надо быстро перенастраивать, чтобы собрать компоновку, необходимую для конкретного проекта».

От дома к дому проекты трансформировались: например, сейчас первые этажи собираются из монолита, а раньше здания были полностью панельными. Стали монолитными перекрытия. Даже внешне корпуса благодаря технологии «мокрого фасада» уже не выглядят панельными. Есть в районе и полностью кирпично-монолитные дома. Квартиры сдаются с отделкой. Уже через пару лет в Новогорелово сдадут все дома — и район заживет полноценной жизнью.

А для того, чтобы эта жизнь действительно была комфортной, компания реализует совершенно новый подход к созданию инфраструктуры.

«10 лет назад людям нужна была крыша над головой. Сейчас нельзя продать просто квартиру: нужен двор, детский сад и школа, транспорт, магазины, — поделился Алексей Булдин. — Поэтому здесь мы не строили дома, а занимались градостроительством, превратившись из застройщика отдельного дома в компанию, которая отвечает за жизнь района в целом».

Достроена школа — ее ввели в эксплуатацию в декабре 2020 года. Детский сад на 280 мест будет готов к следующему декабрю, идет сооружение второй школы. Уже готово пожарное депо. В планах — поликлиника, пункт полиции.

Особая гордость «ЛенРусСтроя» — плей-хаб площадью 4,5 га. Это целый комплекс детских и спортивных площадок — с велодорожками, с эксклюзивным оборудованием. Еще одна достопримечательность — бульвар Десантника Вадима Чугунова: полкилометра с пешеходными дорожками, скамейками, деревьями с подсветкой и малыми архитектурными формами. В начале бульвара — стилизованный под парашют памятный знак десантникам 6-й роты Псковской дивизии, которая полностью погибла во время войны в Чечне. Вадим Чугунов – уроженец деревни Оржицы в Ломоносовском районе Ленобласти.

Вообще все названия улиц в Новом Горелове уникальны. Нигде в Петербурге и Ленобласти вы не найдете улицы Современников. А в ближайшее время в компании рассчитывают, что улица, связывающая «старое» и «новое» Горелово получит право называться Проспектом 75-летия Победы.

За 20 лет работы на строительном рынке «ЛенРусСтрой» прошел через все стадии изменения градостроительного законодательства. «Мы привлекали дольщиков еще когда это не было трендом — и уж точно до появления 214-ФЗ», — пошутил Леонид Кваснюк. Действительно, идея собрать денег с покупателей и потом на эти средства строить дома витает в воздухе. Но, к сожалению, это приходило в голову не только добросовестным строителям — отсюда и ужесточение правил строительства, и обманутые дольщики.

В 2020 году «ЛенРусСтрой» завершил один из таких долгостроев — ЖК «Белый сад» в деревне Малое Верево Гатчинского района Ленобласти. История проста: первый застройщик собирался возвести 278-квартирный дом, собрал с дольщиков 160 млн, продав 96 квартир. И ушел, оставив котлован со сваями. «ЛенРусСтрой» трансформировал проект, отказавшись от встроенных помещений на первом этаже, получил новое разрешение на строительство, и за два года дом был завершен. Все 96 дольщиков получили квартиры.

Сейчас новый этап — эскроу-счета. Застройщик не может получить деньги дольщиков, пока не построен дом. «Я бы на месте государства и сам так сделал», — сказал Леонид Кваснюк. Сам он начал выстраивать отношения с банками заранее. Кредиты приходилось брать под 14% годовых, но зато, когда проектное финансирование стало обязательным, проект для банкиров был уже знаком и получить деньги было проще, а значит, стройка продолжалась бесперебойно.

Особенно это помогло в 2020 году, когда причиной кризиса стала пандемия: даже весной, когда продажи резко упали, финансирование из банков поступало непрерывно.

«Для нас важно, что даже во время самых жестких ограничений стройки в регионе не останавливались, — рассказал Леонид Кваснюк. — Мы даже сдали один дом в эксплуатацию и передали квартиры дольщикам — не только в каске, но и в маске».

«Тут город — тут не город. Ну никак до сих пор не разберутся. По сути, все Горелово давно уже город, а по факту — нет», — возмущается Леонид Кваснюк. Но главное, что этот город уже построен.

Материал публикуется специально для «ЛенРусСтрой»

Автор: Мария Мокейчева
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотограф: Павер Каравашкин
Дизайнер: Екатерина Елизарова