Вместе веселее.

Строительные компании последние 9 месяцев либо готовились к переходу на новые правила долевого строительства, либо доказывали, что достойны строить по-старому. И хотя довольно скоро стало понятно, что переход будет плавным и 75% объектов в Петербурге достроят по-старому, общая нервозность отразилась и на покупателях — в продажах и выдаче ипотечных кредитов.

Основные последствия перехода на проектное финансирование и эскроу-счета рынок ощутит позднее. Пока же большинство проектов реализуется по старым правилам. И застройщики, которым удалось подтвердить соответствие критериям Минстроя, на продажи не жалуются.

По словам Виталия Коробова, рост количества проданных квартир в «Аквилон Инвест» по итогам девяти месяцев 2019 года составил 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом сумма заключённых сделок выросла на 18%. «Мы связываем это с увеличением количества проданных квартир на средней и высокой стадии готовности», — подчеркнул он.

Если смотреть в целом по рынку, то в июле наблюдался спад продаж, но в августе ситуация стабилизировалась.

В результате, как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, в целом по итогам третьего квартала показатели будут несколько ниже, чем в аналогичный период прошлого года, учитывая пиковый спрос во втором полугодии 2018 года.

При этом цены на жилье в 2019 году растут уже не так интенсивно — прибавка за 9 месяцев составила около 5%, говорит Ольга Трошева. Основной рост пришелся на прошлый год, и сейчас дополнительный рост при не увеличивающейся покупательской способности населения рынок бы не переварил.

— Предпосылок для серьезного роста цен на квартиры пока не было. По итогам III квартала 2019 года в объектах «Аквилон Инвест» стоимость квадратного метра по сравнению с началом года увеличилась на 5-8% в зависимости от объекта, — комментирует Виталий Коробов. — Рост цен в IV квартале 2019 года во многом будет зависеть от объема спроса, который мы увидим за этот период.

Банки тоже переживали из-за нововведений на строительном рынке.

Пока объемы проектного финансирования невелики. При этом, по словам Маргариты Кириковой, ипотеку можно взять даже если счет эскроу открыт в другом банке: тогда организация, выдавшая ипотечный кредит, перечисляет средства на счет эскроу, а не застройщику напрямую.

По словам Светланы Денисовой, увеличение продаж возможно только в случае бурного и резкого снижения ипотечных ставок. «Пока уменьшение ставок скромное, а эмоциональные ожидания у людей сформированы очень смелые благодаря разным публичным заявлениям», — говорит Светлана Денисова, отмечая: высоки показатели только у лидеров, а в массе своей застройщики видят снижение числа ипотечных сделок на фоне повышения ипотечных ставок.

По ее словам, это реакция на повышение ставок в прошлом году. Сейчас ипотечный рынок страны уже можно назвать зрелым, и потенциальные заемщики остро реагируют даже на незначительные изменения.

— Радикального удешевления ипотеки мы пока не наблюдаем. Тем не менее, снижение ставки ЦБ — это положительный сигнал для рынка недвижимости. Ипотека по-прежнему остается самым востребованным инструментом покупки квартиры среди наших клиентов, — подчеркивает Виталий Коробов. — Последовательное уменьшение ставки может существенного повлиять на доступность жилья, позволит сгладить ожидаемый рост цен в связи с переходом на эскроу-счета.

С ним согласна и управляющая Абсолют Банком в Санкт-Петербурге Мария Батталова: по ее прогнозам, до конца года ставки по ипотеке могут скорректироваться в сторону понижения, если продолжится тренд на снижение ключевой ставки ЦБ РФ.

В банковском сообществе прогнозируют снижение ставок до конца года, но величину его не комментируют. «Скорее всего, это будет незначительная корректировка», — говорит Маргарита Кирикова.

Еще одна актуальная тема, связанная с ипотекой, — ухудшение портрета заемщика. С одной стороны, застройщики заинтересованы в том, чтобы как можно больше людей покупали у них квартиры, в том числе, через ипотеку. С другой стороны, банк не хочет брать на себя заведомо высокорискованных клиентов.

— У каждого банка своя риск-стратегия. Есть категории заемщиков, которые абсолютно неприемлемы, а есть те, кого банк готов рассматривать в качестве клиента, но на совершенно иных условиях, — поясняет Маргарита Кирикова. — Если банк считает заемщика высокорискованным, то предложит ему либо большой первоначальный взнос, либо высокий процент по кредиту.

Чтобы не терять покупателей, застройщики, в свою очередь, расширяют спектр предложений за счет разнообразных программ рассрочки. Так, по словам Ольги Трошевой, доля рассрочки в общем объеме сделок выросла до 12-15%. Как сообщает Светлана Денисова, сейчас много привлекательных вариантов с небольшим первоначальным взносом (20-30%), когда покупатель платит ежемесячно или ежеквартально сумму, которая меньше аналогичного ипотечного платежа, а основная часть средств вносится в конце строительства. Как правило, дольщики предполагают либо продать имеющуюся у них недвижимость, когда будет готов новый дом, либо перейти на ипотеку — сумма кредита будет меньше, а значит, и издержки на ипотечные платежи тоже.

Еще один популярный инструмент — совместные программы застройщиков и банков, которые позволяют взять кредит даже тем, кто обладает минимальной суммой для первого взноса или немного зарабатывает. Например, по словам Ольги Трошевой, есть спецпредложения, когда имея 250 тыс. рублей, можно взять кредит и платить по 20 тыс. рублей в месяц. «Понятно, что это будет кредит на долгий срок, зато платеж сопоставим с доходами молодой семьи», — говорит она, отмечая, что «средний» заемщик сегодня — это человек 25-35 лет с доходом около 60 тыс. рублей в месяц.

Иногда ставка по кредиту субсидируется застройщиком — например, на первые год-два, — за счет чего становится значительно ниже.

— На сегодняшний день нашим клиентам доступны ипотечные программы более 20 ведущих российских банков, в которых аккредитованы жилые комплексы «Аквилон Инвест», — в том числе «семейная ипотека» со ставкой от 4,65% годовых или традиционные программы со ставками от 8,9%, — рассказывает Виталий Коробов.

— Психологически субсидирование ставок помогает принять решение о кредите — и неважно, на первый год распространяется скидка или на два-три, если она 5%, — комментирует Маргарита Кирикова.

А вот льготные программы, которые предлагает государство, не всегда пользуются большим спросом. Например, по «Семейной ипотеке» с начала действия программы почти 2 года назад выдано меньше 20 тыс. кредитов по всей стране, причем значительная часть — это рефинансирование уже ранее взятых кредитов. Возможно, причина такой непопулярности в том, что мамы детей, родившихся в этот период, еще находятся в отпуске по уходу за ребенком, а по мере выхода из декрета объемы выдачи «семейной ипотеки» будут возрастать. «Бюджет заявлен большой, он не выбран ни в первый год, ни во второй, возможно, надо расширять параметры программы и давать возможность принять в ней участие большему количеству семей», — комментирует Светлана Денисова.

Мария Батталова, напротив, отмечает рост популярности детской ипотеки в Абсолют Банке после снижения ставки ниже базового уровня, до 5,49% на весь срок кредита. По ее словам, всего с начала года Абсолют Банк выдал по этой программе кредитов на более чем на 2,2 млрд рублей, из них 1 млрд был выдан за последние три месяца. Она считает, что эта динамика будет нарастать у ведущих ипотечных банков.

Более стабильно приобретаются квартиры по «военной ипотеке», но поскольку 100 тыс. человек уже воспользовались этой программой, то новых участников немного. Как отмечает Маргарита Кирикова, для военной ипотеки характерна сезонность, связанная с выдачей сертификатов.

Сейчас правительство предложило субсидировать ипотеку на Дальнем Востоке. По мнению застройщиков и банкиров, имело бы смысл в целом поддержать ипотечное кредитование в малых городах России, где оно сейчас почти не развито, — сейчас на Москву и Петербург приходится около трети ипотечных сделок, а в деньгах доля еще выше.

Но, в целом, участники круглого стола солидарны: надо работать над параметрами ипотеки для «простых людей с улицы», а не формировать программы для узких категорий. Тогда это поддержит и банки, и строительный рынок в целом.